Gültstein – Gartenäcker

Oft helfen Vergleiche herauszufinden, ob etwas vertretbar, vernünftig oder maßlos und unsinnig ist. Dem dienen die hier vorgelegten Berichte über vergleichbare Baugebiete in der näheren Umgebung.  Hätte mich nicht eine Leserin dieser Seiten darauf hingewiesen – es wäre mir glatt entgangen, dass es in unmittelbarer Nähe ein Neubaugebiet gibt, das in vieler Hinsicht mit dem „Schlossblick“ verglichen werden kann: Es handelt sich um Gültstein, Baugebiet Gartenäcker.

Gültstein und Entrigen haben manches gemeisam: sie sind fast gleichgroß (Gültstein 3485 Einwohner [Stand Juni 2019], Entringen 3718), beide liegen an der Ammertalbahn und der B 296, und für beide ist die A 81 sehr gut erreichbar. Gültstein ist allerdings Stadtteil von Herrenberg, das als „Mittelzentrum“ an der „regionalen Entwicklungsachse Stuttgart – Böblingen/Sindelfingen – Herrenberg – (Horb am Neckar)“ und ebenfalls an der Entwicklungsachse Herrenberg – Nagold liegt. (Regionalplan Region Stuttgart S. 74, 75), Gültstein liegt im Verdichtungsraum der Metropolregion Stuttgart. Ammerbuch hingegen gehört als „Kleinzentrum“ in dessen Randzone. Gültstein weist im Übrigen das „größte Industrie- und Gewerbegebiet“ Herrenbergs auf, verglichen damit sind Entringens Gewerbeflächen eher mickrig. Das sind erstmal ein paar formale Vergleichskriterien, die aber doch die Vermutung nahelegen, dass sich auch beide Orte in dieselbe Richtung entwickeln sollten.

Doch jetzt zum Baugebiet selbst. Dessen Geschichte reicht weiter zurück, aber das muss uns hier nicht sonderlich interessieren, genauso wenig die durch archäologische Grabungen zutage geförderten Bodenzeugnisse und auch nicht, dass dadurch Verzögerungen in der Realisierung des Projekts bewirkt wurden. „Das Plangebiet“, so heißt es im Bebauungsplan, “ liegt im südöstlichen Bereich Gültsteins. Es wird im Westen durch die „Ammerstraße“ begrenzt. Im Süden erfolgt die Abgrenzung durch den „Langweg“, im Norden durch die bestehende Bebauung der „Kappstraße“ 64, 62, 60, 58, 54 und 52 sowie der „Ammerstraße“ 1. Im Osten grenzen an das Plangebiet Ackerflächen an. So sieht das von oben aus:

Seit dem Sommer 2018 liegt ein beschlossener Bebauungsplan vor. Dort heißt es zum städtebaulichen und bauplanerischem Ziel: „Es soll ein geordnetes städtebaulich ansprechendes Quartier geschaffen werden. Hierbei sind die vom Regionalplan vorgegebenen Siedlungsdichten von ca. 60 EW/ha zu berücksichtigen. Dies führt im Vergleich zur umliegenden Bebauung zu einer kompakteren Siedlungsstruktur. Es werden Bauplätze für Einzel-, Doppel-, Reihen-, Ketten- und Mehrfamilienhäuser angeboten.“ Und weiter:„Grundsätzlich gilt es hier, den Bestand zu sichern und eine geordnete Erweiterung zu ermöglichen. Im geplanten Wohngebiet soll durch eine Mischung aus verdichteter und aufgelockerter Bebauung ein lebendiges Quartier entstehen. Die verdichteten Bereiche mit Reihen- und Kettenhäusern werden von Norden erschlossen, die aufgelockerten Bereiche mit Einfamilienhäusern werden hauptsächlich von Süden erschlossen. Um einen harmonischen Übergang zum Bestand zu erreichen, werden in den Bereichen zwischen MI [=Mischgebiet] und WA [=Wohngebiet] hauptsächlich Einzelhäuser mit Satteldächern zugelassen. Die Dachform wird quartiersweise festgesetzt. So sind neben Satteldächern auch Pult- und Flachdächer zulässig. Generell ist eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen vorgesehen. Am östlichen Siedlungsrand sind Gebäude mit drei Vollgeschossen geplant, was zu einer klaren Siedungskante führt. Neben Reihenhäusern, Doppelhäusern, Einzelhäusern und Kettenhäusern sind auch Mehrfamilienhäuser geplant, dies gewährleistet außerdem eine soziale Durchmischung des Gebietes. Die Grundstücksgrößen liegen bei Einfamilienhäusern bei ca. 380 m² bis ca. 600 m², bei Doppelhäusern bei ca. 250 m² bis 320 m² und bei Kettenhäusern bei ca. 400 m².“ (Hervorhebungen von mir. Der Bebauungsplan kann hier abgerufen werden.)

Die GRZ beträgt wie in Entringen 0,4, die GFZ 0,8 (Entringen 1, 2), die Firsthöhe wird im Regelfall auf maximal 10 Meter festgelegt. Für jede Wohneinheit sind 1, 5 Stellplätze vorzusehen, für Gebäude mit nur einer Wohneinheit müssen 2 Stellplätze geschaffen werden. So sieht der Bebauungsplan aus:

Und hier in Entringen: Nach dem Wegfall eines (wohl schon aus planerischen Gründen unhaltbaren) Kasernenblocks im Friedhof sollen es noch 89 Wohneinheiten sein. Mal 2, 3 EW (um die Vergleichbarkeit mit Gültstein zu gewährleisten) gleich ca. 205 Einwohner insgesamt. Dividiert durch 1, 5 ha gleich ca. 137 EW pro Hektar. Man traut dem Ergebnis kaum, aber es ist richtig. Hier in Entringen will man eine sage und schreibe um über 80 Prozent höhere Verdichtung als in absolut vergleichbaren Baugebieten. Worin, bitte schön, liegt der Grund dafür, dass hierzulande so komplett andere Maßstäbe angewendet werden sollen? Es ist kein Wunder, dass die Verantwortlichen diese Frage trickreich zu umgehen versuchen und eine Diskussion darüber scheuen wie der Teufel das Weihwasser.

Um den Anfang der Seite wieder aufzugreifen: Ein Vergleich hilft, den eigenen Standpunkt zu verorten. Dazu muss man allerdings bereit sein, über die selbstgesetzten Zaunpfähle auch mal hinauszusehen. Ob der Ammerbucher Gemeiderat das schafft? Zu wünschen wäre es, und wenn es ihm dabei hilft, dann könnte er auch noch an Reusten denken, wo, wie man hört, im geplanten Neubaugebiet von einer Dichte von ca. 70 EW/ha ausgegangen wird…